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        首頁 >> 新聞動態 >>工商服務 >> 購置房屋:公司購買還是個人購買好?
        详细内容

        購置房屋:公司購買還是個人購買好?

        一、購置

        購置房屋時主要涉及增值稅進項稅額抵扣、契稅、印花稅等。

        1.進項稅額抵扣

        無論是以公司名義還是以個人名義購買,銷售方所繳納的增值稅是不會變化的,但公司名義購買且是增值稅一般納稅人,可以按規定抵扣進項稅額(如屬于不能抵扣情形或者公司是小規模納稅人也不能抵扣),個人購買是不能抵扣進項稅額。

        2.契稅

        在購買環節都涉及契稅,無論是以公司名義還是以個人名義購進都需要繳納,適用稅率一樣。

        3.印花稅

        如是公司需要繳納,而個人有特殊情況,依據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定,對個人銷售和購買住房暫免征收印花稅。

        【例】購買300萬元的住房為例,企業應繳納印花稅0.15萬元(300×0.05%),而個人無須繳納。


        二、持有

        購置房屋時主要涉及企業所得稅稅前扣除、房產稅、城鎮土地使用稅等。

        1.企業所得稅稅前扣除

        以公司名義購買住房,可以通過計提折舊在企業所得稅稅前扣除。

        以個人名義購買住房,不存在稅前扣除的問題,只能通過租賃給公司,稅前扣除租金,但是個人要去稅務機關代開發票,繳納增值稅及附加(分攤后的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅,如果開專票公司抵扣進項稅額還是需要繳納增值稅)、個人所得稅(應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅,稅率為20%;對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅)。

        2.房產稅

        (1)自用

        公司自用,應繳納的房產稅=原值×(1-10%~30%)×1.2%;

        個人持有非住宅自用,房產稅=原值×(1-10%~30%)×1.2%×50%(自2022年1月1日至2024年12月31日,對個人減按50%征收房產稅);如是個人持有住宅自用,免征房產稅(除上海重慶外)。

        (2)出租

        公司出租房屋,應繳納的房產稅=不含稅租金收入×12%

        個人出租房屋,應繳納的房產稅=不含稅租金收入×12%(非住房)/4%(住房)×50%(自2022年1月1日至2024年12月31日,對個人減按50%征收房產稅

        3.城鎮土地使用稅

        公司購買房屋應按規定繳納城鎮土地使用稅。

        對個人非居住用地應按規定繳納城鎮土地使用稅,居住用地不需要繳納城鎮土地使用稅。

        4.房屋對外出租

        公司需要繳納增值稅(5%或者9%)、企業所得稅、房產稅、印花稅(0.1%)

        個人需要繳納增值稅(分攤后的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅,如果開專票公司抵扣進項稅額需要繳納增值稅)、個人所得稅(應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅,稅率為20%;對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅)、房產稅、印花稅(住房免征,非住房0.1%自2022年1月1日至2024年12月31日減半)。

        【補充】(1)自然人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

        應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

        (2)自然人出租不動產(不含住房),按照5%的征收率計算應納稅額。

        應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%


        三、房屋轉讓

        出售房屋環節主要涉及增值稅及附加、土地增值稅、所得稅及印花稅。

        (一)公司轉讓房屋

        1.增值稅(9%或5%)及附加

        2.土地增值稅(四級超率累進稅率:即增值額未超過扣除項目金額50%的,稅率為30%;增值額占扣除金額50%至100%,稅率40%;增值額占比100%至200%,稅率50%;增值額占比200%以上,稅率為60%)

        3.企業所得稅(企業整體適用稅率)

        4.印花稅

        5.購買方繳納契稅

        (二)個人轉讓房屋

        1、增值稅

        (1)個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

        (2)個人轉讓其自建的不動產(不含其自建自用住房),以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

        (3)個人銷售自建自用住房免征增值稅。

        (4)個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

        (5)個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

        (6)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。

        2、個人所得稅

        個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。(個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅;滿足條件的房屋產權無償贈與,對當事雙方不征收個人所得稅;通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置,個人因離婚辦理房屋產權過戶手續,不征收個人所得稅)

        3、印花稅

        對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

        4、土地增值稅

        (1)對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

        (2)滿足條件的繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅:

        5、契稅

        (1)契稅稅率為3%—5%,滿足一定條件稅率為1%、1.5%、2%。

        (2)對于個人無償贈與不動產的行為,應對受贈人全額征收契稅,但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況。

        (3)在婚姻關系存續期間,房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免征契稅。


        綜合上述分析,在購買房產時,以公司名義購進房屋可以抵扣增值稅進項,持有期間,又可以按折舊等相關費用進行企業所得稅稅前扣除;但是在轉讓房產時,公司轉讓房產所繳納稅費高于個人轉讓房產,持有期間房產稅等稅費也企業持有房產也高于個人持有房產。

        最后重要提醒,以公司名義購進房屋,房屋就是公司的哦,公司要是經營不善清算就“拿”不回來等法律風險。


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